Investir dans l’immobilier
Investir dans l'immobilier : construire une stratégie adaptée à vos objectifs
L'immobilier reste l'un des principaux moyens de se constituer un patrimoine, investir à crédit et préparer des revenus futurs.
Mais acheter un appartement, une maison ou un bien locatif ne suffit pas à réaliser un bon investissement immobilier.
Le choix du bien, son emplacement, son rendement locatif, son mode de location, son financement, sa fiscalité et sa stratégie de détention doivent être cohérents avec votre situation personnelle et vos objectifs patrimoniaux.
Location nue ou meublée ? Immobilier neuf ou ancien ? Investissement avec travaux ? SCPI ? Achat comptant ou investissement à crédit ?
Il n'existe pas une réponse identique pour tous les investisseurs.
Chez AP Experts en Patrimoine, nous ne commençons donc pas par rechercher un bien immobilier à vendre.
Nous commençons par déterminer quelle stratégie d'investissement immobilier correspond réellement à votre situation, votre capacité financière et vos objectifs.
Dans cette page
- Pourquoi investir dans l'immobilier ?
- Comment investir dans l'immobilier ? Les différentes stratégies possibles
- Investir dans l'immobilier neuf ou ancien ?
- Quel rendement rechercher pour un investissement locatif ?
- Investissement immobilier à crédit ou comptant : quelle stratégie choisir ?
- Comment choisir son investissement immobilier ?
- Questions fréquentes sur l'investissement immobilier
- Construisons votre stratégie d'investissement immobilier
Pourquoi investir dans l'immobilier ?
Un investissement immobilier peut répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux :
- se constituer progressivement un patrimoine ;
- utiliser sa capacité d'emprunt pour investir ;
- générer des revenus complémentaires ;
- préparer sa retraite ;
- diversifier son patrimoine ;
- protéger sa famille ;
- préparer une future transmission ;
- et, dans certaines situations, réduire sa fiscalité.
Mais tous les investissements immobiliers ne répondent pas aux mêmes objectifs.
Un bien destiné à générer immédiatement des revenus locatifs ne sera pas nécessairement sélectionné de la même manière qu'un investissement destiné à préparer la retraite, à construire un patrimoine sur le long terme ou à bénéficier d'un dispositif fiscal.
L'emplacement, le rendement, le financement et la fiscalité doivent donc être analysés en fonction de l'objectif recherché.
C'est pourquoi le projet immobilier doit être la conséquence de la stratégie patrimoniale, et non l'inverse.
Comment investir dans l'immobilier ? Les différentes stratégies possibles
Plusieurs stratégies d'investissement immobilier peuvent être envisagées en fonction de votre situation, de votre capacité financière et de vos objectifs.
Investissement immobilier locatif : construire un patrimoine grâce aux loyers
L'investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier destiné à être mis en location.
Il peut permettre de se constituer progressivement un patrimoine en utilisant notamment l'effet de levier du crédit, tandis que les loyers participent au financement de l'opération.
La qualité d'un investissement locatif ne doit cependant pas être appréciée uniquement à travers le montant du loyer ou un taux de rendement affiché.
Il faut également prendre en compte :
- le prix d'acquisition ;
- l'emplacement ;
- la demande locative ;
- le niveau de loyer ;
- le risque de vacance locative ;
- les charges ;
- la fiscalité ;
- le financement ;
- les éventuels travaux ;
- et les perspectives de détention et de revente du bien.
L'objectif est donc de rechercher un équilibre entre rendement locatif, financement, fiscalité et qualité patrimoniale du bien.
Investissement locatif en location nue et revenus fonciers
La location nue peut être adaptée aux investisseurs souhaitant construire un patrimoine immobilier dans une logique de détention à moyen ou long terme.
Les loyers perçus relèvent de la fiscalité des revenus fonciers.
La situation fiscale du propriétaire, ses éventuels revenus fonciers existants, le financement du bien et la présence de travaux doivent donc être étudiés avant l'investissement.
Selon la situation et le régime fiscal applicable, certaines charges liées au bien peuvent également avoir une incidence sur le revenu foncier imposable.
Dans certaines opérations, l'acquisition d'un bien nécessitant des travaux peut notamment permettre de mettre en place une stratégie de déficit foncier.
Le choix de la location nue doit donc être étudié à la fois sous l'angle immobilier, financier et fiscal.
Investissement locatif meublé : location meublée et fiscalité BIC
La location meublée répond à une logique différente de la location nue.
Elle peut notamment concerner un appartement classique, une résidence étudiante, une résidence services ou d'autres biens destinés à une exploitation meublée.
Les loyers sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des règles fiscales et comptables spécifiques.
Le choix entre location nue et location meublée ne doit donc pas être effectué uniquement en fonction du niveau de loyer attendu.
Il dépend également de votre situation fiscale, de votre objectif de revenus, du type de bien, de la demande locative et de votre horizon d'investissement.
La fiscalité est importante, mais elle ne doit jamais faire oublier la qualité intrinsèque du projet immobilier.
Investir dans l'immobilier ancien avec travaux
L'immobilier ancien peut offrir des opportunités intéressantes, notamment lorsqu'un bien nécessite une rénovation importante.
Les travaux peuvent permettre d'améliorer :
- la qualité du logement ;
- son confort ;
- ses performances ;
- son attractivité auprès des locataires ;
- et sa valeur patrimoniale.
Selon la nature de l'opération et la situation de l'investisseur, les travaux peuvent également s'intégrer dans différentes stratégies fiscales, comme le déficit foncier ou le dispositif Denormandie.
Certaines opérations immobilières plus spécifiques peuvent également relever des dispositifs Malraux ou Monuments Historiques.
Dans ce type de projet, l'analyse du coût global de l'opération est essentielle.
Il faut étudier ensemble le prix du foncier, le montant des travaux, le financement, les charges, la fiscalité, le niveau de loyer et la valeur patrimoniale du bien après rénovation.
Un avantage fiscal éventuel ne doit donc jamais faire oublier l'économie générale du projet.
Investissement immobilier et défiscalisation : Denormandie, déficit foncier, Malraux
L'immobilier peut également être utilisé dans le cadre d'une stratégie d'optimisation fiscale.
Certains dispositifs permettent, sous différentes conditions, de bénéficier d'un avantage fiscal en contrepartie notamment d'un investissement immobilier, de travaux et/ou d'engagements de location.
Selon la situation de l'investisseur et la nature du projet, plusieurs mécanismes peuvent être étudiés :
- le dispositif Denormandie ;
- le déficit foncier ;
- le dispositif Malraux ;
- les Monuments Historiques.
Ces solutions répondent à des règles, des objectifs et des profils d'investisseurs différents.
Mais un avantage fiscal ne doit jamais être la seule justification d'une acquisition immobilière.
La qualité du bien, son emplacement et la cohérence économique de l'opération restent essentiels.
Investir dans l'immobilier avec une SCPI
Il est également possible d'investir dans l'immobilier sans acheter directement un appartement ou une maison.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d'acquérir des parts d'un patrimoine immobilier géré par une société de gestion.
Cette solution permet notamment d'accéder à un patrimoine immobilier diversifié sans avoir à assurer directement :
- la recherche des locataires ;
- l'encaissement des loyers ;
- la gestion quotidienne des biens ;
- ou le suivi des travaux.
Selon la stratégie retenue, les SCPI peuvent être utilisées dans une logique de diversification patrimoniale ou de recherche de revenus complémentaires.
Elles présentent néanmoins des risques, notamment un risque de perte en capital, de variation des revenus distribués et de liquidité.
Elles peuvent être envisagées seules ou en complément d'un patrimoine immobilier détenu en direct.
Investir dans l'immobilier neuf ou ancien ?
Le choix entre immobilier neuf et immobilier ancien dépend avant tout de la stratégie recherchée.
L'immobilier ancien peut permettre d'accéder à certaines localisations, de rechercher un prix d'acquisition différent ou d'intégrer des travaux dans le projet.
Selon la situation, ces travaux peuvent également avoir des conséquences fiscales.
Un immobilier récent peut répondre à d'autres objectifs, notamment en matière de confort, de performance énergétique, de travaux à prévoir ou de gestion future.
Mais neuf ou ancien ne détermine pas à lui seul la qualité d'un investissement immobilier.
L'emplacement, le prix d'acquisition, la demande locative, le niveau de loyer, les charges, les travaux, le financement, la fiscalité et les perspectives de revente doivent être analysés ensemble.
Le bon choix est celui qui correspond à votre stratégie patrimoniale et à l'économie globale du projet.
Quel rendement rechercher pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif est naturellement l'un des premiers critères regardés lorsqu'on analyse un investissement immobilier.
Un rendement élevé peut être attractif, mais il ne permet pas à lui seul de déterminer la qualité d'une opération.
Un investissement doit également être analysé en fonction de :
- son emplacement ;
- la demande locative ;
- la qualité du bien ;
- son prix d'acquisition ;
- ses charges ;
- son risque de vacance locative ;
- les travaux présents et futurs ;
- sa fiscalité ;
- et ses perspectives de revente.
À l'inverse, un bien offrant un rendement immédiat plus modéré peut parfois présenter d'autres qualités patrimoniales.
Il n'existe donc pas un rendement locatif idéal applicable à tous les investisseurs.
Il existe surtout un investissement adapté à un objectif donné.
Le rendement constitue un indicateur. Il ne constitue pas, à lui seul, une stratégie d'investissement.
Investissement immobilier à crédit ou comptant : quelle stratégie choisir ?
L'une des particularités de l'immobilier est la possibilité d'utiliser l'effet de levier du crédit.
Emprunter peut permettre de conserver une partie de son épargne disponible tout en utilisant sa capacité d'endettement pour construire progressivement un patrimoine.
Les loyers perçus peuvent alors participer au financement de l'investissement.
Mais le niveau d'endettement doit rester cohérent avec :
- les revenus ;
- les charges ;
- les crédits déjà existants ;
- l'épargne disponible ;
- la capacité d'épargne ;
- et les autres projets de l'investisseur.
Dans certaines situations, apporter une partie de son épargne peut être pertinent.
Dans d'autres, conserver davantage de liquidités peut être préférable.
La question n'est donc pas simplement de savoir combien une banque accepte de prêter, mais quel niveau de financement reste cohérent avec l'ensemble de votre patrimoine et votre situation financière.
Comment choisir son investissement immobilier ?
Avant de rechercher un bien immobilier, nous commençons par déterminer :
- votre objectif patrimonial ;
- votre capacité d'investissement ;
- votre capacité d'endettement ;
- votre effort d'épargne acceptable ;
- votre situation fiscale ;
- votre horizon d'investissement ;
- le niveau de revenus complémentaires recherché ;
- votre besoin de liquidités ;
- votre patrimoine immobilier déjà existant ;
- votre patrimoine financier ;
- et votre capacité à accepter les contraintes liées à la gestion immobilière.
Nous analysons ainsi le projet dans sa globalité : rentabilité locative, financement, fiscalité, effort d'épargne, risques, horizon de détention et cohérence avec votre patrimoine existant.
Ce travail permet ensuite de déterminer s'il est préférable de s'orienter vers un investissement locatif en direct, une location nue ou meublée, un bien immobilier avec travaux, une opération à vocation fiscale ou de l'immobilier collectif via des SCPI.
C'est seulement après cette étape que la recherche d'une solution immobilière prend réellement son sens.
Questions fréquentes sur l'investissement immobilier
Quel est le meilleur investissement immobilier ?
Il n'existe pas un investissement immobilier qui soit systématiquement meilleur qu'un autre.
Le choix dépend notamment de votre objectif, de votre capacité financière, de votre fiscalité, de votre horizon d'investissement, de votre patrimoine existant et du niveau de gestion que vous souhaitez conserver.
Le meilleur investissement est avant tout celui qui est cohérent avec votre situation et votre stratégie patrimoniale.
Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien ?
Les deux peuvent répondre à des stratégies différentes.
L'ancien peut notamment permettre de rechercher certaines localisations ou d'intégrer des travaux à l'opération, tandis qu'un immobilier plus récent peut répondre à d'autres objectifs.
Le prix d'acquisition, les travaux, le financement, les loyers, les charges, la fiscalité et la qualité patrimoniale doivent être comparés dans leur ensemble.
Location nue ou location meublée : que choisir ?
Le choix dépend du bien, de la demande locative, de votre situation fiscale et de votre stratégie.
Les deux modes de location répondent à des règles fiscales différentes et doivent être comparés avant l'acquisition.
Le choix du régime fiscal ne doit cependant jamais faire oublier la qualité et la rentabilité économique du projet immobilier.
Peut-on investir dans l'immobilier sans gérer de locataire ?
Oui.
Les SCPI permettent notamment d'investir indirectement dans un patrimoine immobilier dont la gestion est assurée par une société de gestion.
Elles présentent néanmoins des risques, notamment de perte en capital, de variation des revenus distribués et de liquidité, et doivent être envisagées sur un horizon compatible avec leurs caractéristiques.
Peut-on investir dans l'immobilier pour réduire ses impôts ?
Oui, certaines stratégies immobilières peuvent permettre de bénéficier d'un avantage fiscal sous différentes conditions.
Denormandie, déficit foncier, Malraux ou Monuments Historiques répondent toutefois à des mécanismes différents.
La fiscalité doit rester une composante du projet immobilier et non sa seule justification.
Quel apport faut-il pour réaliser un investissement locatif ?
Il n'existe pas de montant d'apport applicable à tous les projets.
Le financement dépend notamment du prix du bien, des travaux éventuels, de la situation financière de l'investisseur, de son endettement, de son épargne et des conditions proposées par l'établissement prêteur.
Dans certaines situations, conserver une partie de son épargne disponible peut également faire partie de la stratégie.
Comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier ?
Le rendement brut constitue seulement un premier indicateur.
Pour analyser réellement une opération, il faut également prendre en compte les charges, la fiscalité, le financement, les travaux, la vacance locative éventuelle et l'effort d'épargne.
La rentabilité doit toujours être appréciée dans le contexte global de l'investissement.
Pourquoi réaliser un audit patrimonial avant un investissement immobilier ?
Parce qu'un achat immobilier engage généralement une partie importante de votre capacité financière pendant plusieurs années.
L'audit permet d'intégrer cet investissement dans votre situation globale : revenus, fiscalité, crédits, épargne, patrimoine existant, retraite, transmission et autres projets.
L'objectif est de vérifier que l'investissement immobilier contribue réellement à votre stratégie patrimoniale plutôt que de la déséquilibrer.
Contenu rédigé par Alexandre Piatecki, président d’AP Experts en Patrimoine.
Construisons votre stratégie d'investissement immobilier
Vous envisagez d'investir dans l'immobilier mais vous hésitez entre plusieurs solutions ?
Location nue ou meublée, immobilier neuf ou ancien, investissement avec travaux, SCPI, investissement à crédit ou utilisation d'un apport : le choix dépend avant tout de votre situation et de vos objectifs.
Avant de rechercher un bien ou un dispositif, nous faisons donc le point sur votre situation afin de déterminer quelle stratégie immobilière est réellement adaptée à vos objectifs patrimoniaux.
AP Experts en Patrimoine vous accompagne dans la réflexion, la sélection et la mise en place de votre projet, en tenant compte de l'ensemble de votre situation patrimoniale.
